Bu Döngüde Sen Nerdesin?

   “Küresel Mali Kriz”i önceki yazılarımızda genel hatları ve bazı bölümlerde detay olmak üzere inceledik. Peki, geldiğimiz son nokta nedir ya da neresindeyiz bu krizin, sorularına verilecek yanıt nedir? Evet, bu sorunun kime, toplumun hangi kesiminde olan bireylere veya kurumlara sorulduğu burada anlam kazanıyor.

   Kriz’in çıkış noktasını; ABD’deki mortgage piyasasının likidite krizini meydana getirmesi olarak nitelendirmiştik. Daha sonra Avrupa’ya, Asya’ya sıçradığını ve reel sektörün de küresel anlamda krizden etkilendiğini ve etkilenmeye devam ettiğini yazmıştık.

   İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü

   İnşaat; yıllara yayılan inşaat ve onarım işleri olarak anılır ve tanımdan da anlaşıldığı gibi, proje vadeleri uzundur. Maliyetler, proje vadeleri, işin büyüklüğü, lokasyon, ulaşım gibi kriterlerin dikkate alındığı ve işin bu kriterler üzerine projelendirilmesi ile kârlılık hedeflenen bir sektördür. Bu durumda, örneğin; elinde nakit birikimi bulunmayan ve bir daire satın almak isteyen ortalama ücretli bir çalışan, uzun vadeli, kredi faizi yüksek bir kredi ürününden yararlanmak durumunda kalabilir. ABD’de mortgage sisteminde %100’den de fazla borçlanma oranı olan finansal ürünler subprime kredi sisteminde cesurca kullandırılmaktaydı. Örnekte verilen tüketicinin, şu an bu durumda bulunmayı denemesi bile büyük cesaret; çünkü onun düşünmesi gereken ya da telaşlanması gereken daha gerçekçi bir sorunu var; “işini kaybetme korkusu”.

   10 yıl öncesine ve şimdiye bakarak bile inşaat sektörünün gelişimini görmek gayet net ve mümkün. Nitekim sektördeki kriz,  genel olarak ve bireysel anlamda; talebi dar boğaza sürüklese de, kurumsal olarak inşaat sektöründe bulunan şirketler ve güçlü müteahhitler içinde o kadar önemli bir fırsat olarak öngörülebiliyor. Düşen piyasa talebine mukabil, üretimin azalması tedarikçi konumundaki firmaları da hâliyle sıkıntıya soktu ve bazı firmalar, tedarik edilen ürünlerin birim fiyatlarında düşüşe giderek iş hacmini arttırıcı önlemler aldı. Bu durumun bireysel anlamda nihai tüketiciye kadar oranlı biçimde devam ettiği örnekler de mevcut. Yani genel seyir itibariyle fiyatlar aşağı çekilmiş oldu. Bu durum, elinde nakit bulunan yatırımcı için iyi bir fırsat oldu. Büyük holdingler veya şirketler “arsa kapatma” dönemine hızlı bir giriş yaparak, projelerini şekillendirmeye başladılar bile. Kentsel dönüşüm projeleri talepleri ile devletin ilgili mercileri ile de irtibata geçen büyük şirketler, bu dönüşümler için şehir merkezlerine de odaklandılar.

   Lüks Konut için Durum (1)

   Lüks konutta hız kesmeyen bir talep artışı devam etmektedir. Ciddi fiyat indirimleri olmasa da kriz sonrası satış politikası için yatırım amacıyla edinilebilmektedir. Bu da bize açıkça gösteriyor ki sektörde, ancak elinde nakit bulunanlar krizi fırsata çevirebilmeyi hedefleyebiliyor.

   Lüks konutta verilen hizmetler de çok önemli bir yer tutuyor. Özellikle büyük projeler ve rezidanslar için öngörülen hizmet kalemleri olarak; tüketicisine farklı mimari yapılar ve görsellik hizmeti sunarak projeye başlayan firmalar, ilave olarak; açık, kapalı yüzme havuzları, güvenlik, otopark, kamera izleme sistemleri, akıllı ev projeleri, fitness center, resepsiyon, ev temizliği gibi hizmetler de sunmaktadırlar.

   Yine lüks konutta yatırım amacı teşkil eden fırsat grubu için bir örnek verecek olursak; Bodrum’da faaliyet gösteren Harmony Homes’ a ait The Port Residence, “5 yıl kira garantili” sloganı ile karşımıza çıkıyor. Harmony Homes, bu garantiyi; sattığı evi, satın alan yatırımcıdan Harmony Homes olarak kiralamak sureti ile ve devre mülk gibi yılda 4 hafta evin sahibine kullanım hakkı vererek sağlıyor.

   Halihazırda bulunan diğer lüks konut inşaat projelerinden örnekler verecek olursak; İstanbul’da “varoş imajı”nı değiştirmeye yönelik Yenibosna, Güneşli, Mahmutbey ve Bağcılar’da 11 proje bulunmaktadır.  Bu yapılaşmanın içerisinde bulunan projelerde zemin katlarda bile fiyatlar 90.000-100.000 TL’den başlıyor. Bu 11 proje ise; Atlas Konakları, Güneşli Konakları, Yeni Vadi Evleri, Golden Hill, Ihlamur Konakları, Asude Konakları, Üstündağ Evleri, Cuno Yapı Güneşli Evleri, Yeşilvadi, Gülistanbul ve Çınar Olimpia Park Evleri’dir. Yine, Ofton İnşaat’ın “Elysium Fantastic” isimli projesinde farklı ölçeklerde dairelerin bulunduğu projede satış fiyatları 600.000 $’ı geçiyor. Palms Studios and Shopping projesinde ise fiyatlar 500.000$ gibi meblağlarla ifade ediliyor. 

   Dünyadan Bir Örnek

   BAE/Dubai Merkezli Emaar Properties dünyanın en önemli gayrimenkul şirketlerinden biri olarak gösteriliyor. Emaar Turkey olarak Toskana Vadisi projesi de lüks konut sınıfında ve geniş çapta talep gören projeler arasında yer almakta. Toskana Vadisi Projesi; Emaar Properties ile Atasay’ın Türkiye yasaları kapsamında net bir yere sahip olmayan Joint Venture (Ortak Girişim) sözleşmesine dayalıdır.

   iShares Dow Jones U.S. Real Estate Index Fund

   ABD -  iShares Dow Jones U.S. Real Estate Index Fund yıllık veri tablosu aşağıda verilmiştir. Bu fon, kendisine bağlı bulunan endeksin fiyat/kazanç performansı ve yatırım sonuçlarını inceler. Endeks ise, ABD’nin gayrimenkul sektörünün, kendisine bağlı bulunan alt sektörler de dahil olmak üzere, hisse senedi/tahvil piyasasının performansını ölçer. Bu endeks, Dow Jones Finansal Endeksi’nin alt kümesi pozisyonundadır.

   (2)

   Otomotiv Sektörü

   Otomotiv sektöründe, bildiğimiz gibi kapıya kilit vuran yan sanayi kuruluşları, otomotiv devlerinin üretime verdiği aralar ve istihdam düzeyinin ciddi düşüşü her geçen gün devam etmektedir. Otomotiv sektöründeki projelerin vadeleri ve mamul birim satış fiyatları ciddi oranlarda olduğundan piyasa talebi ciddi düşüşle karşılaşmıştır. Yine talep korkusu etkisi de halen devam etmektedir. Toplumun dayanıklı tüketim malları, konut, otomobil gibi ihtiyaçlarını Maslow’un ihtiyaçlar piramidinden örneklendirirsek; bu ihtiyaçların piramidin üst katlarına taşımasında da bu psikolojik olgunun etken olduğunu düşünüyorum. Toplum, lüks ihtiyaçlarını ötelemeyi korku ile gerçekleştiriyor ve bu davranışın piyasadaki yoğunluğu ile piyasa talebinin düşmesi de kaçınılmaz oluyor.

   Kredi tüketicileri de bankalardan veya finans kurumlarından kredi alma yolunda sıkıntıya girdiler. Bankalar belirli bir süredir, özellikle dövizde likit sıkışıklığındaydılar. Bankalar, bu problemi çözdüğünü ve 2009’un ilk 6 aylık beklentilerinde mali anlamda zarar ya da ciddi düşüş beklemediklerini açıklayıp, kredi kullanımına kriz öncesi yöntemlerle agresif biçimde yaklaşmamak gerektiğini de eklediler.

   Otomotiv sektörünün istihdam üzerindeki etkisi yadsınamaz bir gerçektir.  Lokasyon açısından Avrupa’ya yakın olan ve üretim kalitesi Asya’ya nazaran çok daha iyi olan Türkiye için büyük bir ekmek kapısı ve ticari zenginliktir otomotiv sektörü. Her zaman otomotivdeki kırılmanın etkisinin büyük olmasının yegane sebeplerinden biri olarak belirttiğim proje vadeleri, işte bu durumda tekrar karşımıza çıkıyor. Proje vadeleri; kalıp sistemler ve yan sanayinin çokluğu ile yakından ilintilidir. Örneğin; bir A projemiz olsun. Kısaca, proje teknik çizimleri ve diğer görsel ihtiyaçlar, donanım, konfor ve tasarım ihtiyaçları, güvenlik ihtiyaçları, ilave hizmet ihtiyaçları, inovatif (yenileşimci) diğer ihtiyaçlar, test ihtiyaçları vs. ihtiyaçlar otomotivde bir projenin trendini belirleyici niteliklerdir ve hiç de kısa zaman içerisinde oluşumu ve destek birimleri sağlanamaz. Tabii maliyetlerini göz ardı etmemek gerek ki en önemli kriter de budur. Yatırımların minimum değerleri bile çok yüksek meblağlarla ifade edilmektedir. Bu da projenin talebine yönelik bir başka unsuru doğurur ki o da; risk. Diğer bazı sektörlerdeki gibi “bu olmadı; hadi değiştirelim, yenisini veya başkasını yapalım” alternatifi bu durumda ütopik kalıyor.

   2001 krizinde, otomotiv sektörü ihracata ağırlık vererek krizi atlatmıştı. Ne yazık ki içinde bulunduğumuz durum şu an öyle değil. Kriz, küresel nitelikte ve ürünler piyasa ihtiyacı olarak lüks sınıfta.

   Otomotiv devlerinden General Motors (GM), krizin otomotiv sektörünü vurduğunu adeta haykırmıştı. Bildiğimiz üzere, dünyanın en lüks ve pahalı araçlarını bünyesinde bulunduran GM; piyasaların lüks talebine karşılık vermekteydi ve yatırımcılar için bir yatırım garantisi olarak görülebilmekteydi. GM bünyesindeki araçlar ise; BUICK, CADILLAC, CHEVROLET, GMC, HUMMER, PONTIAC, SAAB ve SATURN’dür. Tüm bu araçlar, özellikle Türkiye piyasasında yan sanayi sıkıntısı olan, yakıt tüketimi ve motor gücü yüksek araçlardır. Petrol fiyatları da yüksek olduğundan Türkiye’de fazla tercih edilen araçlar arasında bulunmamaktadır. GM, hükümet kaynaklarından 12 milyar dolara ihtiyaç duyduğunu ve ihtiyati tedbir olarak da 6 milyar dolara daha ihtiyacını olduğunu, 2012 yılına kadar da belirli noktalara yoğunlaşarak maaşlarda ciddi indirime gideceğini de duyurmuştu. GM 4 milyar dolarlık acil kredi desteğini ABD hükümetinden sağlamıştır.

General Motors

   GM’nin NYSE’deki (New York Stock Exchange – New York Borsası) yıllık ve son 3 aylık seyri aşağıdadır.

   (3)

***

   Otomotiv sektöründe dünyada ve Türkiye’de de ciddi yankılar uyandıran gelişmeler görülmektedir. Dünyada; İngiltere’deki otomobil üretiminin %40’ın üzerinde bir oranla azalması, Hyundai’nin kârının düşmesi, Toyota’nın 71 yıldan sonra ilk kez faaliyet zararı açıklaması ve bu durumun Başkan’ı koltuğundan etmesi gibi haberlere ilave olarak, Türkiye’de de otomotiv merkezi şehrimiz Bursa’da faaliyet gösteren Oyak-Renault ve Tofaş’ta üretimin ciddi oranla düşüşü ve satışların bıçak gibi kesilmesi ile istihdamın ciddi oranda azalması haberleri ile de karşılaştık.

   Diğer Sektörler ve İstihdam

   Diğer sektörlerde genel anlamda, Türkiye’de özellikle, vergisel yüklerin hafifletilmesine yönelik istekler mevcuttur. Daha önce de belirtmiştim; krizden kurtulabilmenin ya da krize direnebilmenin en önemli yolu, iş yapabilme potansiyelini faal kılmaktır. Fabrikaların, imalathanelerin çalışması ve istihdamın sürekliliği sağlanmalıdır. Oda/dernek başkan ve üyelerinin de devletten en önemli istekleri iki ana kalemde buluşmaktadır. Doğalgaz, elektrik gibi enerji maliyetlerinde endüstriye yönelik olumlu düzenlemeler ve KDV ile ÖTV indirimi.

   Büyükşehirlere ve OSB’lerin yoğun olduğu illere, başka şehirlerden yerleşmiş olan insanlar, geldikleri yerlere geri dönmeye başlamışlardır. Özellikle otomotivde yan sanayi kuruluşlarının sıkıntıya düşmesi genel istihdamı olumsuz olarak etkilemiştir.

   Devlet, teşvikleri ile enerji maliyetleri ve vergisel yükler üzerinde belirli düzenlemeler gerçekleştiği takdirde; istihdam açısından bir miktar olumlu sinyal yanmış olacaktır kanısındayım.  Yine de birincil zorunluluk, iş hacminin arttırılmasına yönelik önlemlerin alınmasından geçmektedir.  “İş”ler arttıkça çarklar dönecek ve insanlar da ekmek parası kazanacaktır.

   Bu durumlarda, kriz döngüsünde kim nerede? Kriz, kime fırsat; kime tehdit?

   Saygılarımla,

Dipnotlar

(1) Lüks Konut için Durum: Ekonomist | MortgageMarket, 18 Ocak 2009, Yıl:1 Sayı:5 kaynağından iktibas edilen bilgiler.

(2) Grafik; NYSE (New York Borsası) internet sayfasında oluşturulmuştur. Ishares Dow Jones U.S. Real Estate Index Fund

(3) Grafik; NYSE (New York Borsası) internet sayfasında oluşturulmuştur. General Motors Corporation – 1 yıllık ve 3 aylık toplam 2 grafik

iletisim@PolitikaDergisi.com

[Bu yazı, Politika Dergisi Sayı 12’de yer almıştır. Tablolar dâhil olmak üzere, tüm fazladan özellikleri ile özgün sayıyı indirmenizi öneririz. Sayı 12’yi indirmek için buraya tıklayınız. ]